Marina di Cerveteri: dallo studio comparato dei dati ufficiali un responso preoccupante
Crollo dei prezzi delle case a Cerenova
Mentre il Sindaco salta di tv in tv, il degrado fa cadere il mercato immobiliare
di Alberto Sava
Alessandro Magnani, giovane esperto immobiliarista, attento conoscitore del mercato immobiliare di Marina di Cerveteri ha condotto uno studio comparato tra i dati ufficiali del Comune e le proiezioni sul mercato immobiliare locale sulla base di un trend annuo.
“Dopo uno studio condotto a livello locale sui valori immobiliari, svolto attraverso il raffronto di dati reperiti dagli uffici “Anagrafe e Tributi”, ed eseguito su Marina di Cerveteri dopo 10 anni (dal 2007 al 2017) di esperienza nel campo immobiliare, sul valore delle abitazioni, come quello dei locali commerciali, il risultato si traduce in una svalutazione di un 40-50 % su tutti gli immobili e i terreni toccando picchi minimi storici. Siamo ad un livello che ricorda il mercato, comunque in crisi, dell’anno 2000, quando c’erano ancora le monete del vecchio conio. Tutto ciò ha reso considerevolmente sbagliato e remissivo l’investimento fatto da tante famiglie, che hanno acquistato attraverso la richiesta di un mutuo, negli anni passati, e che si trovano oggi davanti a dei valori delle loro abitazioni principali, nella maggior parte dei casi, inferiori al mutuo residuo gravante sull’immobile. Quindi nell’impossibilità di vendere anche laddove ce ne sia la necessità oltre che la volontà. Questo elevato calo non può derivare solo dalla bolla speculativa finanziaria del 2007 che ha generato un vero e proprio crack in America e successivamente in Europa, specialmente in Italia, ma anche da altri fattori di rischio come ad esempio la mancata riqualificazione di buona parte dell’intera frazione di Marina di Cerveteri, nello specifico Cerenova, senza soffermarci sulla tanto discussa Campo di Mare. Frazioni che non ricevendo gli interventi necessari a quanto meno salvaguardarne il decoro, il patrimonio ambientale e a rilanciarne l’immagine a livello turistico, e che si vedono pagare a caro prezzo le disattenzioni che le hanno proiettate oggi nel mezzo di due località balneari a forte impatto turistico, e non solo. Stiamo parlando delle vicine Santa Severa (Santa Marinella) e di Ladispoli che hanno, si anche loro subito il contraccolpo della crisi, ma in misura ridotta poiché i comuni di riferimento negli anni hanno messo nelle condizioni i cittadini interessati ad acquistare di poter fare degli investimenti sicuri. Ad oggi i valori immobiliari in quelle realtà turistiche di mare sono di circa un 15-20% in più. A Cerenova le criticità sono palesi ed evidenti a partire dalla poca illuminazione, dalla mancanza di marciapiedi e da tante strade dissestate dalle radici dei pini e dalle piogge. La mancanza di servizi primari ne danneggiano e compromettono le potenzialità di cui in realtà dispone la frazione. Durante il periodo estivo sono scese le richieste di affitti estivi, hanno chiuso i battenti tutti i BeB per la poca convenienza a restare aperti e se pur molto popolata le uniche attrazioni sono organizzate da attività commerciali e da Associazioni locali che si prodigano a dare lustro e appetibilità al territorio. I dati reperiti dall’ufficio anagrafe vanno nella direzione sbagliata perché il fatto che aumenti demograficamente il numero di residenti (250 circa ogni anno) e numericamente quello di abitazioni principali nella località di Marina di Cerveteri genera una riduzione del numero della seconde case e quindi, di fatto, mostra quanto debole sia diventato un mercato prettamente composto da case di mare e se è un bene, i consumi e i servizi, in realtà non è così poiché chi ha acquistato e sta acquistando immobili a Cerenova sono pendolari che fuggono da Roma a causa della poca convenienza derivata dai prezzi della capitale e la fortuna di avere una stazione ben collegata da vita ad un fenomeno di pendolarismo esagerato e quindi a cittadini che non vivono il territorio. Da un punto di vista tributario vi è una perdita di gettito fiscale per le casse del comune, quindi di introiti, di fatto derivante dall’assenza di alcuni tributi previsti dallo IUC sulle seconde case (case vacanze), come ad esempio l’IMU che non viene applicato sulle abitazioni principali (fortunatamente aggiungerei). Se fosse stata data la giusta attenzione alla località concentrandosi sulla riqualificazione strutturale della stessa avremmo potuto ottenere un indotto sotto ogni punto di vista, il che, sarebbe stato molto interessate per il nostro territorio, così tanto da dare un grande aiuto, non solo da un punto di vista immobiliare, e quindi dei valori stessi, ma soprattutto occupazionale creando lavoro ed innescando quel meccanismo sano di consumi, posti di lavoro e di lustro visto le potenzialità di questo territorio. Quindi bocciamo tutte le amministrazioni che si sono succedute in questi anni, il Sindaco e la sua giunta (sia la precedente che l’attuale) per non essere stati né capaci né lungimiranti su una frazione che sarebbe diventata il fiore all’occhiello del comune e una tra le più appetibili da un punto di vista turistico e commerciale (quindi occupazionale). E suggeriamo a costoro che più che pensare ad “Italia in comune” dovrebbero pensare al comune…di Cerveteri però”.
